Variációk válságra

Miközben egyesek nálunk is ingatlanáresést és keresletcsökkenést vizionálnak, a szakma szerint szó sincs ilyesmiről. Sőt, a beszámolók szerint megugrani látszik a készpénzes vásárlók száma.

Nincs ingatlanválság

„Ingatlanválságról egyelőre itthon nincs szó, sokkal inkább pénzpiaci válságról beszélhetünk, amely országonként eltérő mértékű” – szögezi le Kováts Tibor, a RE/MAX Magyarország regionális igazgatója, aki szerint a válság oka az amerikai hiteladási gyakorlat volt: „Ironikusan fogalmazva, a tengerentúlon tükörtesztre adtak hitelt, azaz mindenki pénzhez jutott, aki csak élt. Egyre többen vágtak az ingatlanüzletbe a biztosnak látszó nyereség reményében. A sok projektet azonban a piac már nem bírta el, az árak addig nőttek, míg az ingatlanok eladhatatlanná váltak, emiatt pedig sem a beruházók, sem a vásárlók nem bírták kifizetni a törlesztőrészleteket. Ennek következtében sorra csődöltek be a pénzintézetek, amelyek emiatt sokkal óvatosabbá váltak. Az Egyesült Államokban egyébként a felvásárlópiac változott meg, ugyanis a dollár és az ingatlanárak zuhanása mesés üzletet jelentett a saját tőkével rendelkező külföldi, főleg európai beruházók számára. Az ingatanokat kifejezetten olcsón vásárolták meg, és aki ezt saját erőből tette, nagyon szép árfolyamnyereséget könyvelhetett el, és azzal is számolhatott, hogy az árak várhatóan nőni is fognak.”

Túl az Óperenciás-tengeren

Kováts Tibor szerint az Egyesült Államokból Európába érkező ingatlanhitelezési válság, igazán komolyan csak a hitelt könnyen adó országokat érintette. Mivel azonban itthon a hitelfelvétel eddig sem volt túl könnyű, a válság még nem tette tönkre a piacot, bár a valósághoz az is hozzátartozik, hogy a pénzpiaci válság a megroggyant cégeket rögtön padlóra küldte. Magyarországon még nehezebb lett a hitelkihelyezés, de emiatt a pénzzel rendelkező vevői kör sokkal jobb árakat tud elérni. A megtorpanás azonban nem tűnik hosszú távúnak, ugyanis a banki befektetéseiket féltő emberek inkább ingatlant vásárolnak. Ez nem rövidtávú befektetés, de sokak számára biztonságosabbnak tűnik, mint a bankban hagyni a pénzt – ezt a folyamatot a RE/MAX társértékesítők is érzékelik.
Európai kitekintés: nincs hová süllyedni?

Hasonlóan látja a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője is: „Nálunk a pénzintézetek a tengerentúli 110–120 százalékkal szemben az ingatlanok értékének jellemzően 50–60 százalékát finanszírozzák, így az amerikai válsághoz hasonló hatásokra Magyarországon nem kell számítani. A hazai piac kifejezetten biztonságosnak nevezhető, hiszen jóval kisebb arányban történtek olyan típusú spekulatív ingatlanvásárlások, mint az Unió azon országaiban, amelyek most szenvedői a helyi piacon kirobbant válságnak” – véli az elemző, aki szerint a hazai piac a környező, és más nyugati országok piacával szemben alulértékelt: „Az árszínvonal körülbelül a fele a román, vagy például a szlovák piacon jellemző szintnek. Itthon nem alakult ki olyan „ingatlanlufi”, amely most kidurranhatna, a legtöbb, amit rövid távon várni lehet, hogy a finanszírozás válik drágábbá, valamint egyes esetekben tovább szigorodnak a hitelfelvételi kritériumok, drasztikus áresésre azonban egyáltalán nem kell számítani, különösen nem az új építésű ingatlanok piacán, ahol így is nagyjából az infláció mértékével megegyezően emelkednek a kínálati árak.
"

Áresés vs. túlárazás

Murányi szerint a használt lakások piacán az eladók által túlárazott lakások problémája valós, azonban ezt a piac minden esetben korrigálja. Az is tény, hogy panellakással, mint befektetési formával valóban csak nagyon kivételes esetben érdemes foglalkozni – bár míg Pozsonyban egy panellakás 25 millió forintot ér, itthon ennek alig harmadát. Így ebben a szektorban is nyílhat tér áremelkedésre. Folyamatosan figyelni kell tehát a piacot érintő eseményeket, ugyanis hazánkban is több példa volt rá az elmúlt időben, hogy a megfelelő helyen és időben végrehajtott vásárlással jelentős hozamot tudott elérni a befektető. Elég például egyes Duna-parti új építésű beruházásokra gondolni.

Kedvezmények világa jön?

Szili Balázs, a csillaghegyi Forest Hill lakópark marketingért felelős igazgatója is úgy véli, hogy az, hogy a magánszemélyek egyre nehezebben kapnak lakáshitelt, inkább a használt piacra nyomra rá bélyegét. A bankok egy része ugyanis már befagyasztotta a svájci frank alapú hitelezését, és megszigorította a hitelek elbírálását. A lakóparkok projektfinanszírozó bankjai ugyanakkor könnyebben adnak hitelt a lakópark vásárlóinak. Szili ezért úgy látja, hogy a válság rövidebb távon azokat is az új lakások piacára fogja terelni, akik eddig használt lakás vásárlását tervezték. Ugyan az erősen túlkínálatos új lakás piacon is érezhető lesz a válság hatása, de a négyzetméterárak nem fognak csökkenni. A beruházók árcsökkentés helyett várhatóan inkább hatalmas kedvezményeket adnak majd: újra divatba jöhetnek a milliós tételt jelentő ajándék konyhabútorok, az ingyenes parkolók és plazmatévék. A beruházók profitját persze ezek a tételek is csökkentik, de messze nem olyan mértékben, mintha ugyanolyan értékű árkedvezményt nyújtottak volna. Az igazgató szerint az is újdonság, hogy a hitelre vásárlók helyett megjelentek azok a kisbefektetők, akik „zacskóban hozzák a pénzüket”, hogy lakást vegyenek. Ilyen vásárlásra az elmúlt években csak elvétve volt példa. „A bankokban nem bízó kisbefektetők közül hetente legalább egy-egy megjelenik az értékesítési irodában, és középkategóriás lakást vásárol befektetésként” – mondja Szili, aki szerint az ilyen típusú vásárlóból akár kétszer-háromszor is több lehetne, ám a többség fél, hogy az adóhatóság látókörébe kerül.

Bérbeadók aranykora

Kováts Tibor a válság kapcsán még egy érdekes jelenségre hívja fel a figyelmet: „A relatív könnyű hitelfelvételi lehetőségek korábban lerombolták a lakásbérleti piacot, hiszen a lakáskeresők inkább hitelt vettek föl és lakást vásároltak, mint albérletet fizettek. Emiatt történt az, hogy míg például nyolc évvel ezelőtt a lakásbérbeadás megtérülési ideje átlagosan 7–8 évig tartott, mára ugyanez a mutató 13–15 évre tolódott ki. A válságról így egyelőre elmondhatjuk, hogy nem tönkreteszi, de határozottan megváltoztatja a keresleti és kínálati viszonyokat” – magyarázza az igazgató.